不動産投資はいくらから始められる？自己資金や年収条件について解説！

あなたは今、このように悩んでいませんか。

この記事では、以下の内容について解説します。

ぜひ最後まで読んで、不動産投資にかかるお金の全体像をつかんでください。

不動産投資で必要な自己資金の割合と費用の種類を解説

不動産投資を始める際、多くの人がローンで物件を購入しています。
金融機関から資金を借りられるため、少ない自己資金で投資が可能です。
自己資金は物件価格の15〜30%程度が目安で、頭金と諸費用に分けられます。

	金額の目安	物件価格が5,000万円の場合
頭金	物件価格×10～20%	500～1,000万円
諸費用	新築物件：物件価格×4～7% 中古物件：物件価格×7～10%	新築物件：200～350万円 中古物件：350～500万円
合計	物件価格×15～30%	700～1,500万円

それぞれの費用について詳しく解説します。

頭金

頭金とは物件価格からローンの借入額を差し引いた部分の金額のことです。
頭金を支払うことで借入額が少なくなり、毎月の返済額や利息を抑えられます。
物件によって異なりますが、金額の目安は物件価格の10〜20%です。

たとえば5,000万円の物件に対して500万円を頭金で支払った場合、残りの4,500万円を借り入れることになります。
頭金なしでローンを組める場合もありますが、多いほど審査に通りやすくなります。

仲介手数料

仲介手数料は物件を紹介してくれた不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料の上限額は、以下のように法律で決まっています。

物件価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	物件価格×5%＋消費税
200～400万円以下	物件価格×4%+ 2万円＋消費税
400万円超	物件価格×3%+ 6万円＋消費税

たとえば、5,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料の上限額は以下のとおりです。

（5,000万円×3%＋6万円）×1.1＝171万6,000円

仲介手数料は上限額で請求されることが一般的です。
なお開発から販売までを手がける不動産会社から新築物件を購入する場合、売主と買主の間に入る仲介会社がないため、仲介手数料はかかりません。

不動産投資ローンの事務手数料

不動産投資ローンを組むと、金融機関への事務手数料がかかります。

借入額に一定の手数料率をかけた金額を支払う定率型と、借入額にかかわらず一律の金額を支払う定額型があります。
金額の目安は、それぞれ以下のとおりです。

定率型：借入額×1〜3％
定額型：3〜20万円

借入額が4,000万円、事務手数料が定率型で2%の場合は、80万円の事務手数料を支払います。
事務手数料は諸費用の中で仲介手数料と並んで金額が大きい費用です。
金融機関を選ぶ際はよく確認しましょう。

不動産投資ローンの保証料

保証料とは金融機関から融資を受けるにあたって、保証会社に支払う費用です。
保証会社は借主がローンを返済できない場合に、金融機関への返済を代わりに行います。

保証料の支払い方法は、以下のいずれかになることが一般的です。

ローン契約時に一括払い：借入額×1～2％
ローン金利に上乗せ：年0.2～0.3％

ローン金利に上乗せて支払うと、1回あたりの支払額は少なくなりますが、支払総額は高くなります。

印紙代

印紙代とは契約書や領収書などの文書を作成すると、国から課される税金のことです。
郵便局や法務局で収入印紙を購入し、その収入印紙を書類に貼り付けることで納付が完了します。

不動産投資では物件を購入する際に売主と交わす売買契約書、ローンの契約書である金銭消費貸借契約書に収入印紙が必要です。

印紙代は売買金額によって金額が変動します。
たとえば5,000万円の物件を購入する場合、書類1通につき2万円の印紙代がかかります。
出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

印紙を貼らなかったり消印しなかったりすると、税額の3倍にあたる過怠税が課されるため、注意が必要しましょう。

登録免許税・司法書士報酬

物件を購入すると、所有権の保存や移転のための登記手続きが必要です。
またローンを組むにあたり、抵当権を設定する必要があります。
抵当権とは、融資する金融機関が土地と建物を担保にする仕組みです。

これらの登記手続きには登録免許税がかかり、税率は以下のとおりです。

登記の内容		登録免許税の税率
所有権の保存・移転	土地	課税標準額×2%（2026年3月31日までに登記すれば1.5%）
	建物	新築物件の所有権保存登記：課税標準額×0.4% 中古物件の所有権移転登記：課税標準額×2%
抵当権の設定		借入額×0.4%

課税標準額は物件価格と異なり、固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額を指します。
評価額は土地が時価の70〜80%程度、建物が時価の50〜60%程度です。

自分で登記することも可能ですが、専門家である司法書士に依頼すると手間がかかりません。
司法書士へ依頼すると、別途10〜30万円の費用を支払う必要があります。

不動産取得税

不動産所得税とは土地や建物を取得した人に課される税金です。
地方税の一種であり、不動産のある都道府県に納めます。

税額は土地・建物いずれも「課税標準額×4％」ですが、2027年3月31日までに取得した場合は「課税標準額×3%」です。
出典：東京都主税局「不動産取得税」

課税標準額は原則として、前述の固定資産税評価額が適用されます。

新築物件は購入から約6ヶ月〜1年後、中古物件は取得から約4ヶ月後に納税通知書が届きます。
購入のタイミングより後に納付することになるため、注意しましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される税金です。
税額はその年の固定資産税評価額によって決まり、毎年4〜6月ごろに1月1日時点の所有者に届きます。

税額は下記のとおりです。

固定資産税＝課税標準額×1.4%
都市計画税＝課税標準額×0.3%（上限）
出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

都市計画税の税率は上限が0.3%であり、自治体によっては0.3%より低い場合もあります。

1年の途中で物件を購入した場合、引渡日から年末までの固定資産税・都市計画税を売主に支払うのが通例です。

火災保険料

ローンを利用すると、基本的に火災保険への加入が必要です。
金融機関は物件を担保に融資しているため、物件を守るための保険が求められます。

東京都にある5,000万円のマンションの場合、1年間の火災保険料は10万円ほどです。
ただし物件の種類や築年数、補償内容によって保険料は大きく変わります。

自然災害などで物件を失うと、ローンの借入れだけが残るリスクもあります。
特に注意したいのが水災リスクと地震リスクです。
自治体のハザードマップなど参考に補償内容をよく検討しましょう。

不動産投資は年収いくらから可能？

ここまで不動産投資に必要な自己資金について説明しました。
続いてローンを組むための年収条件を見ていきましょう。

ローンを組める基準は年収700万円以上

金融機関から融資を受けるには、一般的に年収700万円以上が必要です。
ただし金融機関によって審査基準が異なるため、年収の目安には差があります。

都市銀行：年収1,000万円以上
地方銀行・ネット銀行：年収700万円以上

都市銀行では年収700万円でも審査が厳しいのに対して、地方銀行やネット銀行では年収700万円未満でもローンを組める可能性があります。

とはいえ年収が700万円以上の場合、融資してくれる金融機関が増えるのは事実です。
年収700万円はローンを組めるか判断するうえで重要な基準といえます。

年収500万円でも不動産投資は可能

年収500万円であっても不動産投資ローンを組める可能性はあります。
民間の金融機関では審査に通らないことがあるため、政府系金融機関である日本政策金融公庫を利用するとよいでしょう。

日本政策金融公庫は国民生活の向上を目的としており、民間の金融機関より融資を受けやすい傾向にあります。

ただし日本政策金融公庫は担保となる物件の評価が厳しく、融資額も低くなる傾向にあります。
通常の金融機関と比べて融資額が低いため、自己資金の割合が増えることに注意してください。

不動産投資ローンの借入限度額は年収の何倍？

年収に対していくらまで融資してもらえるのか疑問を持っている人もいるでしょう。
ここからは不動産投資ローンの借入限度額について解説します。

借入限度額の目安は年収の7～10倍

不動産投資ローンの借入限度額は、一般的に年収の7〜10倍といわれています。
たとえば年収700万円の人は、4,900〜7,000万円が借入限度額の目安です。

ただし年収以外の条件も含めて審査されるため、同じ年収でも金融機関によって融資額が異なります。
主な審査項目は勤務先や勤続年数、年齢、借入状況、物件の収益性などです。
年収が高くても借入金が多ければ、審査に通らない可能性もあります。

借入限度額は年収の7〜10倍程度ですが、あくまで目安であり、実際の融資額は個人ごとに異なると理解しておきましょう。

【年収別】不動産投資ローンの借入限度額と物件例

年収別に不動産投資ローンの借入限度額と物件例を見てみましょう。

年収	借入限度額の目安	物件例
500万円	3,500～5,000万円	・中古区分マンション（都心部や郊外） ・新築区分マンション（地方）
700万円	4,900～7,000万円	・中古区分マンション（都心部） ・新築区分マンション（郊外や地方） ・中古一棟アパート（郊外や地方）
1,000万円	7,000～10,000万円	・中古区分マンション（都心部） ・新築区分マンション（都心部や郊外） ・中古一棟アパート（郊外や地方）

地方、郊外、都心部の順に物件価格が高くなり、借り手も多くなることが一般的です。
年収が高いほうが借入限度額が多く、利益が出やすい物件に投資できます。
自分の借入限度額と投資できる物件を理解しておくと、ローンの審査が通りやすいでしょう。

少額の自己資金で不動産投資を始める3つのコツ

不動産投資の自己資金は物件価格の15〜30%が目安とされています。
しかし自己資金の割合が低くても、ポイントを意識すれば、少ない自己資金でも不動産投資を始められます。

ここでは、少額の自己資金で不動産投資を始めるコツを紹介します。

資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンは物件が担保となるため、物件の資産価値によって融資の条件が変わります。
資産価値の高い物件を選ぶことで、自己資金が少なくても融資を受けられる可能性があります。

資産価値が高い物件の特徴は以下のとおりです。

• 築年数が浅い（築20年以内が目安）
• 駅から近い（徒歩15分以内が目安）
• 周辺にスーパーや病院があり利便性が高い
• 人口が増えている地域にある
• 再開発の予定がある

これらの条件を満たす物件は、借り手や購入希望者が多く、安定した家賃収入や売却益が見込めます。
不動産投資で利益が出る可能性が高く、自己資金が少なくても融資を受けやすいでしょう。

個人の属性を上げる

個人の属性を上げると融資限度額が増え、少ない自己資金でも不動産投資を始められる可能性が高まります。
属性を上げるための方法は次のとおりです。

• 勤続年数を長くする
• 借入額を減らす
• クレジットカードを解約する、限度額を下げる

勤続年数は一般的に3年以上が望ましく、長ければ長いほど有利です。
反対に転職を検討している人は、ローンを組んでから転職するほうがよいでしょう。

借入額を減らすことも、属性を上げるうえで有効です。
他社で借り入れがあると審査に影響するため、審査前に返済しておきましょう。
今よりも金利の低い金融機関に借り換えられないか検討するのも一つの方法です。

なおクレジットカードの限度額が高いと、借入れがなくても審査で不利になることがあります。
これは将来的に借入れをする可能性があると見なされるためです。
使用頻度の低いクレジットカードは解約するか、限度額を下げるなどの対策を取りましょう。

複数の金融機関を比較する

少額の自己資金で不動産投資を始めるには、金融機関からの借入れを増やす必要があります。
より良い条件でローンを組むために、複数の金融機関に審査を申し込みましょう。

都市銀行は審査が厳しい傾向にあるため、地方銀行やネット銀行を中心に検討するのがおすすめです。
地方銀行やネット銀行は審査が柔軟で、融通が利きやすい特徴があります。

審査結果を比較することで、自分にあったローンが見つかるでしょう。

不動産投資はいくらから？に関するよくある質問

最後に「不動産投資はいくらから？」に関するよくある質問を紹介します。

自己資金額を把握して不動産投資を始めよう！

多額の資金が必要というイメージを持つ不動産投資ですが、ローンを利用すれば、少ない自己資金で始められます。
自己資金の目安は物件価格の15〜30%です。

不動産投資ローンを組むには、一般的に年収700万円以上が必要です。
ただし地方銀行やネット銀行は都市銀行よりも審査が柔軟で、年収700万円未満であっても融資を受けられる可能性があります。

自分の年収や借入限度額から必要な自己資金を把握して、不動産投資を始めましょう。